Årsmøte
På grunn av flere pågående saker som omtales i dette nyhetsbrevet, har styret besluttet å utsette det tidligere varslede årsmøte fra 5. mai til 15. juni kl. 18.00-20:00. Vi har også valgt å likevel gjennomføre et fysisk møte i Bystua. Dette er altså en forhåndsvarsling. Fram mot årsmøte har vi planlagt følgende tidsplan:
4. mai – styret sender ut offisielt varsel om dato for årsmøte og frist for å melde inn saker
18.mai – frist for sameiere å sende inn saker til årsmøte
30.mai – valgkomiteens innstilling sendes USBL og styret
31.mai – innkallingen til årsmøtet sendes ut
15. juni – Årsmøte
Økte energiutgifter krever umiddelbar oppjustering av felleskostnader
Vann- og fjernvarmeregnskapet for 2021 er nå klart og avregningen sendes ut til sameierne i mai. Det er stor variasjon i forbruket i sameiet, og dermed også hvor mye man må betale eller får igjen på fjernvarmeregnskapet. ISTAs målepunkter i hver boenhet viser at noen av sameierne har brukt fjernvarme som tilsier en ekstra individuell regning på nesten 20 000 kr, mens andre får tilbake nesten 10 000 kr. Vi oppfordrer hver enkelt sameier til å vurdere sitt forbruk i rapporten fra, og ev. gjøre justeringer i forbruket, eller ta kontakt med ISTA om man mener noe er feil.
Som kjent, skjøt kostnadene for strøm og fjernvarme i været i slutten av 2021. Energiprisene er nå ca. 3 ganger så høyere sammenlignet med 2020, så selv med strømstøtteordningen er det sannsynlig at det likevel vil bli økte kostnader som betyr at sameiet og sameierne får betydelig økte utgifter.
Styret i sameie 5 på Sørenga ser seg derfor nødt til å doble den månedlige forhåndsbetaling for fjernvarme i felleskostnadene fra sameierne. For den gjennomsnittlige sameier vil en dobling av fjernvarmekostnadene utgjøre rett i underkant av 1 000 kr per måned. Økningen vil skje så raskt som mulig.
Styret vurderer at denne økningen er nødvendig både for å unngå at mange sameiere får et urimelig stort krav for forbruket i 2022 i mai 2023, men også for å sikre sameiets likviditet (se under). Styret ser at vi ideelt sett burde hevet disse utgiftene og varslet om dette tidligere, og vi beklager for ulempene dette medfører for sameierne.
Sameiets likviditetssituasjon
I slutten av mars 2022 fikk styret i sameiet beskjed fra USBL at vi hadde dårlig likviditet og umiddelbart måtte gjøre tiltak for å bedre dette. Vi stilte oss uforstående til dette, da oversikten i portalen viste at likviditeten var tilfredsstillende, og arbeidskapitalen var på overkant av 1 million.
Etter en gjennomgang med ledelsen i USBL viser det seg at USBL betaler regninger fra sameiets driftskonto for overskytende a konto for fjernvarme og vann, utover det sameierne og næringsseksjonene betaler fortløpende via månedlige innbetaling til dekning av fellesutgifter. Dette er regninger som USBL trekker fra vår konto og betaler til fjernvarmeselskapet uten at styret godkjenner eller får beskjed. I tillegg er det slik at i oversikten i USBL-portalen inngår disse utleggene fortsatt som arbeidskapital, dermed er det ikke mulig for styret å se at dette påvirker likviditeten. Likviditetssituasjonen presenteres derimot som uendret og OK. USBL uttrykker at denne visningen er særdeles misvisende- og uheldig og ser på muligheter for å endre dette.
USBLs praksis med å forhåndstrekke sameiets driftskonto, har eksistert siden oppstarten av sameiet. Men til nå har det vært så lite avvik mellom det sameierne betaler (ca. 700 000 kr per år) og det som trekkes fra konto, at det ikke har hatt merkbar effekt på likviditeten. Økte energipriser har imidlertid medført at vesentlig større beløp ble trukket fra sameiets driftskonto enn tidligere. På grunn av denne praksisen, har USBL dermed bundet opp vesentlige deler av sameiets midler i utlegg for sameierne. Når oppgjøret årets oppgjør foretas nå i mai (jf. sak over), vil sameiet få en innbetaling fra sameierne og næringsseksjonene på ca. 500 000 kr – et beløp som altså allerede er forskuttert fra sameiets driftskonto gjennom 2021.
Dersom styret ikke henter inn midlene fra sameierne som beskrevet over, vil sameiets utlegg for a konto-dekning bli vesentlig høyere frem til vi i 2023 får vann- og fjernvarmeregnskapet for 2022. Det vil på ny utfordre likviditetssituasjonen til sameiet. Videre er det også slik at næringsseksjonene til nå ikke er blitt trukket a konto, noe som i praksis betyr at sameiet har lagt ut for næringsseksjonenes energikostnader. Vi vil derfor også begynne å kreve a konto månedlig innbetaling for beregnet forbruk for næringsseksjonene.
Innglassing
Statsforvalteren har i februar 2022 gitt sameie 5 endelig avslag til fasadeendring/innglassing i tråd med Plan og bygningsetaten (PBE) sitt tilsvar på vår søknad.
Styret har behandlet det endelige avslaget i sitt styremøte den 16.03.22. På tross av at styret ikke kan si seg enig i begrunnelsen for avslaget, konkluderer styret med at det ikke er hensiktsmessig å fortsette saksbehandlingen på dette grunnlaget. En juridisk betenkning fra USBL peker også på at vurderinger iht. plan- og bygningsloven er underlagt kommunens frie skjønn, og det skal generelt sett mye til før domstolene vil sette til side slik skjønnsutøvelse.
Styret er kjent med at det er gjennomført innglassing av to verandaer – dette er tidligere varslet til PBE og er en pågående sak mellom beboerne og PBE.
Badstue
Styret har vurdert muligheten for å etablere badstue i sameiet og etter positiv tilbakemelding om et slikt prosjekt fra sameierne i spørreundersøkelsen som ble gjort i 2021. Styret har søkt Oslo kommune om tillatelse til dette. Sameiet har fått tilbakemelding fra Avdeling for Miljørettet helsevern i Bydel Gamle Oslo at de ikke har noen innvendinger mot etablering av badstue i sameie 5. Plan og bygningsetaten i Oslo kommune har også gitt tillatelse om bruksendring av fellesarealet i nivå 0 (ved siden av sykkelrom) til badstue. Tillatelsen har en gyldighet på 3 år. Budsjettrammen for investeringen vil være 400 000 kr og et driftsbudsjett i året på ca. 10 000 kr (strømpris ca. 3,- kr/kWh). På bakgrunn av Covid-19 situasjonen og uroen generelt nå i Europa, tas et forbehold om at kostnadene nå er stigende og usikre. Styret har vurdert vår økonomiske situasjon slik at denne investeringen ikke bør tas over det ordinære budsjettet, men vil måtte finansieres som eget prosjekt av sameierne. Videre er vi gjort kjent med at Carucel Eiendom har fått henvendelser fra interessenter som ser på muligheten for etablering av badstue i næringslokalene i sameie 5. Alternativ bruk av fellesarealene bør også undersøkes nærmere – ved endring til badstue i fellesarealene vil annen bruk ikke være mulig. På bakgrunn av disse usikkerhetene har styret besluttet å ikke fremme denne saken for årsmøtet. Da tillatelsen gjelder for 3 år, kan denne saken tas opp i igjen innen denne tidsfristen.
Registrering av leietakere
For at styret og forretningsfører bedre skal kunne kommunisere med sameiere og leietakere ønsker styret å formalisere at alle sameiere som leier ut registrerer sine leietakere hos USBL. Dette vi være spesielt viktig i de tilfeller der vi må komme raskt i kontakt med beboer og/eller sameier.
Et eksempel på hvor viktig dette er ble tydelig for et par uker siden da vi hadde en vannlekkasje i kjelleren. Da hadde styret behov for å få tilgang til kanalen med stigerørene i leiligheten rett over lekkasjepunktet. Adkomst til koblingspunkt var nødvendig for å gjenopprette vanntilførselen til leilighetene i samme oppgang og samtidig sikre vann til brannslukningsanlegget i den delen av bygget. Da vi ikke fikk tak i leietaker, måtte styret og rørlegger bore opp låsen i inngangsdøren for å få tilgang til leiligheten. Låsen er skiftet av vaktmester etterpå.
Det vil komme egen info til alle sameiere om dette i løpet av mai. Sameiere som leier ut, vil være ansvarlig for å registrere sine leietakere på en nettside hos vår forretningsfører USBL.
Årlig HMS-informasjon til beboerne
Styret er pålagt å informere beboerne om deres eget ansvar med hensyn til HMS (helse. miljø og sikkerhet). Vi ber derfor beboerne om gjøre seg kjent med dette via denne lenken til Sameiets hjemmeside (HMS – Helse, Miljø og Sikkerhet – Sameiet Sørenga 5 (sorenga.com)).
Konteiner og dugnad
Kontainere settes ut onsdag 4. mai og vil være her til mandag 9. mai, med en mellomtømming fredag 6. mai. Styret vil derfor arrangerer dugnad og en sosial sammenkomst lørdag 7. mai kl. 13.00-17.00. Fra kl. 15.00 blir det felles hygge og grilling på takterrassen.
Det er behov for å vaske takterrassen, atriet (særlig de hvite flisene) og sykkelrommet. Styret har investert i ny fellesgrill, utekjøkken, putekasser og møbler til takterrassen. Grillen er allerede klargjort, men utekjøkken må monteres og gamle defekte møbler må kastes for å gi plass til de nye. Det er også planlagt å få gjødslet sedumtakene våre. De fleste av disse er kun tilgjengelig fra private terrasser så her har vi behov for samarbeid fra de aktuelle sameierne.
Bilde: Nå er grillen på takterrassen ferdig montert og klar til grillsesongen. Vi håper det blir litt varmere enn i påsken når det blir dugnadsgrilling 7.5. Lars er klar!
Serviceanlegg i underetasjen
Som vi ser så er det igangsatt ombygging av underetasjen i vårt bygg. Carucel Eiendom (forvalter av alle næringslokalene på Sørenga) og Oslo kommune, ved Bymiljøetaten (BYM), er blitt enige om å bygge inn et serviceanlegg i underetasjen her i byggetrinn 5. Tidligere planer om et stort nytt servicebygg inne i bakken sør for snu/rundkjøringen mellom BT5 og BT 8, er nå stanset.
Tirsdag 5. april hadde styret møte med Carucel Eiendom ved deres forvaltningsdirektør, Hege Brattlid, prosjektleder Odinn Thorsson og VAV konsulent Erik Young om planene for det nye servicebygget. Møtet kom i stand etter gjentatte oppfordringer (hyppig oppfølging siden november 2021) fra styret for å få informasjon om de planlagte tiltakene i næringsseksjonen og servicebygget. Styret har særlig vært opptatt av å avklare planene for kloakkanlegget og å sikre at sameiets avløpsanlegg ikke utsettes for en merbelastning som det ikke kan håndtere når serviceanlegget benyttes av mange gjester her ute på badeanlegget.
Det kom frem på møtet at det ikke var foretatt noen nærmere analyse av belastingene på det samlede anlegget, og styret konkluderte med at den skisserte/omsøkte løsningen fra Carucel ser ut til å medføre ytterligere driftsrisiko for sameiet.
For styret er driftssikkerhet svært viktig og vi ønsker derfor å ha et eget avløpsanlegg for alt som har med driften av næringsseksjonene å gjøre, holdes utenfor sameiets pumper og kummer. Den eksisterende løsningen med sammenblanding av avløp fra boliger og næring, medfører at vaktmesterne ukentlig må sjekke hva som ligger i kummen for å unngå driftsproblemer. Anlegget er sårbart, og det er et problem at «alt mulig» kastes i toalettene som brukes av brukerne til næringsseksjonene. Dette medfører en stor ulempe for oss i boligdelen og bidrar til ekstra kostnader for sameiet.
Styret er ikke kjent med noen avtaler eller tinglyste erklæringer som gir næringsseksjonene en rett til å anlegge rør eller montere pumpe mv på sameiets fellesareal eller til å trenge inn i sameiets fellesareal gjennom bærende konstruksjoner som gulv eller yttervegger. Styret har derfor etter møtet, representert ved advokat Christina Moestue, blant annet bedt om å få oversendt hjemmelsgrunnlaget for nærings-seksjonenes ønskede tiltak i sameiet. Carucel har ikke dokumentert å ha hjemmel til tiltakene, og styret har derfor valgt å be om utsatt byggestart inntil en omforent avtale er inngått med sameiet.
Dette er en beklagelig situasjon som nå kan bety en forsinket oppføringen av serviceanlegget. Styret er av den oppfatning at dersom Carucel hadde fulgt opp dialogen med sameiet og avklart tekniske løsninger før byggesaken var igangsatt, ville ikke denne situasjonen ha oppstått.
Styret har imidlertid fortsatt dialogen med Carucel for å finne er løsning som er akseptabel for sameiet og som gir BYM mulighet for å etablere servicebygget med toaletter for sjøbadet. I den forbindelse har vi også engasjert teknisk ekspertise fra Østlandske VVS AS for å kunne delta i diskusjonene med Carucel. På bakgrunn av disse diskusjonene oversendte sameiet sine krav til løsning den 28.4. Kravet går ut på at avløpet fra servicebygget går inn i en egen pumpekum og ledes utenfor sameiets pumpekummer til bruk for boligene. Se vedlagte tegning.
Styret, Sørenga 29.4.22
