Vedtekter sameiet 25.06.2019

V E D T E K T E R for

 

Sørenga 7 Sameie

org. nr. 917 950 334

 

Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet, sist endret på årsmøtet 09.04.2019

 

  1. Navn, hva sameiet omfatter og dets formål

 

1-1  Navn og opprettelse

Sameiets navn er Sørenga 7 Sameie. Sameiet er opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst den 04.10.2016.

 

1-2 Hva sameiet omfatter og forretningsførsel

Sameiet består av 122 boligseksjoner samt 5 næringsseksjoner av eiendommen gnr. 234 bnr. 105 i Oslo kommune. Seksjon 1, 2, 3, 99 og 127 er regulert til næringsformål, seksjon 4 til og med seksjon 98, og seksjon 100 til og med 126 er regulert til boligformål. Adresse iht. til adressevedtak fra Oslo kommune er Sørengkaia 121-177, 0194 Oslo.

 

Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet som består av både en hoveddel og eventuell(e) tilleggsdel(er). Tilleggsdelene består av arealer som i den tinglyste seksjoneringsbegjæringen er definert som tilleggsdeler til bruksenheten. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bygning, med egen inngang. Seksjonerte tilleggsdeler omfatter

parkeringsplasser. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal.

 

Sameiebrøken bygger på BRA for bruksenheten.

 

Hver boligseksjon har bruksrett til minst én bod som befinner seg på sameiets fellesareal.

 

1-3 Formål

Sameiets formål er å ivareta sameiernes felles interesser i eiendommen og å sikre forsvarlig drift og vedlikehold av fellesområder, eiendeler, mv. tilhørende sameiet, til beste for så vel eiere og brukere av seksjonene for bolig og næring.

  1. Rettslig råderett


2-1 Rettslig råderett

Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse, med mindre noe annet følger av lov eller disse vedtektene.

 

I forbindelse med eierskifte eller utleie skal det straks gis skriftlig melding til styret v/forretningsfører om ny eier eller leietakers navn. Samt melding om ny adresse på eier, eller navn og adresse på eiers kontaktperson. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til sameiets forretningsfører.

 

 

  1. Bruken av boligen, næringslokalet og fellesarealene

 

3-1 Rett til bruk

(1) Sameiet er et kombinasjonsbygg. Boligseksjonene skal brukes til bolig, og kan ikke brukes til næringsformål. Næringsseksjonene kan brukes til den virksomhet som til enhver tid er tillatt iht. reguleringen. Næringsseksjonene har rett til bruk av fellesareal. Eierne av boligseksjonene er kjent med at virksomheten i næringsseksjonene kan medføre noe ekstra støy, matlukt og lignende i forbindelse med drift i bruksenhetene. Næringsseksjonene har rett til å benytte fellesareal, bl.a. for persontransport, levering av varer og tjenester. Herunder har næringsseksjon 2, 3, 99 og 127 vederlagsfri rett til å ha og etablere pergola og kjøleaggregat på eiendommen og legge tekniske føringer som ventilasjon, gass, strøm og lignende gjennom eiendommens fellesarealer og frem til egen seksjon. Næringsseksjon 2, 3 og 99 har midlertidig eksklusiv bruksrett til fettutskillere plassert i tekniske rom i byggenes kjelleretasjer.

 

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

 

(2) Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

 

(3) Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet. Verken årsmøtet eller sameiets styre kan fatte beslutninger som på en urimelig måte begrenser eller unødvendig vil vanskeliggjøre lovlig næringsvirksomhet i sameiets næringsseksjoner.

 

Virksomheten i næringsseksjonene kan ha åpningstid i henhold de til enhver tid gjeldende regler for åpning som gjelder for virksomheten, herunder serveringstider, i Oslo Kommune.

 

(4) Som følge av at sameiet er et kombinert bygg, skal deler av fellesarealene være undergitt begrenset adkomst (bruksrett) for hhv bolig- og næringsseksjonene etter pkt. 3-1 (5) og 3-1 (6)

 

(5) Eierne/brukerne av seksjonene for bolig skal ha rett til å bruke innganger og inngangsdører til boligene, ganger og korridorer, trapper, heiser og fellesrom i boligetasjene, felles bodareal, garasjeareal, felles takterrasser samt innvendig gårdsrom som utelukkende er beregnet for boligene. Eierne/brukerne av seksjonene for næring skal likevel ha tilgang til disse arealene dersom det er nødvendig for å få tilgang til næringsseksjonens hoveddel eller tilleggsdel.

 

(6) Næringsseksjonene på bakkeplan skal ha rett til å bruke fasade og inngangspartier som utelukkende er beregnet for næringsseksjonene i underetasjen og 1. etasje.

 

(7) For boligseksjonene skal utvendige lamper på balkong til den enkelte bruksenhet, oppsetting og fargevalg av markiser, endring av utvendige farger etc., samt øvrige bygningsmessige arbeider godkjennes av styret, som skal skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av årsmøtet.

 

(8) Næringsseksjonene skal i tilknytning til lovlig virksomhet i sine seksjoner, ha rett til å sette opp markiser, parasoller, varmelamper, blomsterkasser, beplantning og andre innretninger som er vanlige for den bruk som skal drives. Iverksettelse av disse tiltakene krever ikke godkjennelse fra sameiets styre.

 

Oppsett av faste skilt og andre reklame/profileringsanordninger på byggets næringsfasade skal skje innenfor det tillatte etter offentlig regulering og oppsettet er ikke avhengig av godkjenning fra styret. Medfølgende denne retten følger også en vedlikeholdsplikt for slike skilt o.l. som i sin helhet skal besørges og bekostes av næringsseksjonene. Ved bruk av lysskilt skal det tas tilbørlig hensyn til beboerne i sameiet slik at disse ikke blir unødig sjenerende. Skilt og reklame på fasade skal ta hensyn til byggets arkitektur.

 

(9) Renovasjon for boligene ivaretas av nedsenket containeranlegg lokalisert i tverrgate mellom byggene på sameiets eiendom. Alt avfall generert i forbindelse med aktiviteten i næringsseksjonene, skal håndteres separat innen næringsseksjonene eller deres tilleggsdeler.

 

(10) Sameiet tillater kameraovervåking. Kameraovervåking skal meldes og merkes. Kameraovervåking skal normalt ikke finne sted dersom vakthold/overvåking kan løses eller risikoen minimeres gjennom alternative tiltak.

 

(11) Det er forbud mot oppsetting av parabolantenner i sameiet.

 

(12) Areal regulert til gangvei, fortau, friområde- park og torg på gnr. 234, bnr. 105 skal være åpne for allmennheten; i samsvar med reguleringsplan S-4099 av 15.06.2004 med senere vedtatt bebyggelsesplan for Sørengutstikkeren, Bjørvika, vedtatt 26.08.2009, sak 187/09.

 

(13) Seksjon 79, 80 og 81 har rett til å rømme over tilleggsdel (takterrasse) til seksjon 79, 80 og 91. Seksjon 93 har rett til å rømme over tilleggsdel (takterrasse) til seksjon 94. Seksjon 114 og 115 har rett til å rømme over tilleggsdel (takterrasse) til seksjon 115 og 116. Seksjon 123, 122, 124, 125 og 126 har rett til å rømme over tilleggsdel (takterrasse) til seksjon 121, 122, 124, 125 og 126. Seksjon 79, 80, 91, 94, 115, 116, 121, 122, 124, 125 og 126 plikter å holde rømningsveier over takterrassene frie for utemøbler og/eller beplantning. Rømningssveiene må være minst 90 cm brede.

 

(14) Næringsseksjon 2, 99 og 127 har rett til å benytte søppelrom samt tilhørende korridor i tilleggsdel til næringsseksjon 3.

 

(15) Samtlige næringsseksjoner i Sørenga 1-7 sameie har rett til å benytte teknisk rom for gass i tilleggsdel til næringsseksjon 3.


3-2  Bevaring av skillevegger og bærende konstruksjoner m.v.

Skillevegger (bærevegger) mellom leiligheter er kritiske for byggets bærende konstruksjoner. Bærevegger kan være av betong eller stål. Det er ikke tillatt å lage åpninger av noen art i skillevegger mellom seksjoner uten at tiltaket er søkt om og godkjent av byggemyndighetene. .

 

Dersom det lages åpninger av noen art i skilleveggen mellom seksjoner, skal eieren av den seksjonen åpningen lages fra være ansvarlig for enhver konsekvens dette måtte ha for bygget, eiere av andre seksjoner i bygget og omgivelsene for øvrig. Ansvaret er ikke begrenset, og eventuelt ansvarsbeløp kan kreves dekket inn gjennom salg av de(n) aktuelle seksjonen(e).

 

3-3  Ordensregler

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler som kun skal gjelde for boligseksjonene. Selv om det i ordensreglene skulle vedtas forbud mot dyrehold, kan bruker av boligseksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til unødig ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

 

3.4 Ladepunkt for el-bil o.l.

(1) En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

 

(2) Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte sameier.

 

3.5 Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne

Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.

 

 

  1. Vedlikehold, ombygning og endring av egen seksjon

 

4-1 Sameiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte sameier skal holde seksjonen, og andre rom og annet areal som hører seksjonen til forsvarlig vedlike, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Sameierne skal vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

 

(2) Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

 

(3) Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameierne skal også rense eventuelle sluk på terrasser, balkonger o.l.

 

(4) Næringsseksjonenes vedlikeholdsplikt omfatter også vedlikehold og utskifting av vinduer til seksjonen, herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdør(er) til seksjonen, samt vedlikehold av fasade som i det vesentlige benyttes eller har tilknytning til næringsseksjonene.

 

(5) Sameieren skal holde seksjonen fri for insekter og skadedyr.

 

(6) Oppdager sameieren skade i seksjonen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å sende melding til sameiet.

 

 

(7) Styret har rett til å gi pålegg om vedlikehold og reparasjonsarbeider for ethvert forhold hvor dette finnes påkrevd av bygningsmessige hensyn. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan styret vedta å la arbeidene utføres for vedkommende sameiers regning.

 

(8) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.

 

Når erstatningsansvar er en følge av sameieforholdet, kan sameiets legalpanterett etter eierseksjonsloven § 31 og vedtektenes punkt 5-2 anvendes.

 

(9) Styret har rett til å gi pålegg om vedlikehold og reparasjonsarbeider for ethvert forhold hvor dette finnes påkrevd av bygningsmessige hensyn. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan styret vedta å la arbeidene utføres for vedkommende seksjonseiers regning.

 

4-2 Sameiets vedlikeholdsplikt

(1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig, inkludert alle grøntarealer og parkinstallasjoner, i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne. Ved innkjøp av vaktmestertjenester o.l. skal det søkes å oppnå god kvalitet til lavest pris i markedet.

 

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom seksjonen, skal sameiet holde ved like. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom seksjonene dersom det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren.

 

 

(4) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter videre utvendig vedlikehold og utskifting av vinduer til boligseksjonene, herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdører til boligseksjonene.

 

(5) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter i tillegg reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

 

(6) Sameieren skal gi adgang til seksjonen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av seksjonen.

 

(7) Sameierne kan kreve erstatning fra sameiet for skader som følger av forsømt vedlikehold fra sameiet.

 

 

 

 

4-3 Ombygning og endring av egen seksjon

Verken sameiet, styret eller en enkelt sameier kan motsette seg innvendig ombygning som gjelder endringer av en seksjon, med mindre det svekker eiendommen bygningsteknisk eller er til vesentlig sjenanse eller ulempe for øvrige seksjonseiere.

 

Utvendig tilbygg, endringer eller inngrep i fasaden kan ikke foretas uten samtykke fra sameiet, videre kreves godkjennelse fra bygningsmyndighetene.

 

Seksjon 103, har dog rett til å etablere utvendig godkjent HC-adkomst til seksjonen. Verken sameiet, styret, eller enkelte sameiere kan motsette seg etableringen av en slik adkomst.

 

 

  1. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform


5-1 Felleskostnader

 

Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke gjelder den enkelte bruksenhet eller andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke. Alle bygningsmessige konstruksjoner, fasader og tak mv. er undergitt sameiets felles ansvar.

 

Felleskostnadene skal fordeles på seksjonene slik det fremgår av dette punktet i vedtektene.

 

Felleskostnadene er ikke uttømmende oppregnet, og eventuelle andre felleskostnader vil bli fordelt etter samme prinsipper som fremgår av dette punkt 5-1. Dette innebærer at kostnad som kan tilbakeføres til en bestemt seksjonstype (næring eller bolig) skal belastes der, mens andre kostnader fordeles på begge seksjonstyper etter fordelingsnøkkel slik som angitt nedenfor. Hvis en kostnad bare eller i det vesentligste betjener den ene næringsseksjonen, skal eieren av denne seksjonen belastes for kostnaden. Hvor det er hensiktsmessig skal næringsseksjonene og boligseksjonene inngå egne driftsavtaler.

 

”Næringsseksjonene” med de installasjoner og fellesarealer som naturlig hører til seksjonene, betegnes i det følgende som næringsdelen.

 

”Boligseksjonene” med de installasjoner og fellesarealer som naturlig hører til seksjonene, betegnes i det følgende som boligdelen.

 

  • Hver av eierne av næringsseksjonene skal dekke følgende kostnader knyttet til egen seksjon
  • Vedlikehold og drift av tekniske anlegg som bare eller i det vesentligste betjener sin næringsdel,
  • Snøbrøyting, strøing og grønt vedlikehold som bare eller i det vesentligste gjelder sin næringsdel
  • Håndtering av avfall tilhørende sin næringsdel (dersom hver seksjon ikke har etablert et eget system)
  • Drift- og vedlikehold av nød- og ledelys samt brannalarmanlegg som bare eller i det vesentligste betjener sin næringsdel
  • Vedlikehold og drift av inngangsparti og trapperom som bare eller i det vesentligste gjelder sin næringsdel.
  • Kommunale avgifter som gjelder sin næringsdel.
  • Alle andre vedlikeholds- og driftskostnader knyttet til fellesarealer og anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder sin næringsdel.
  • Tillegg til forretningsførerhonoraret som direkte knytter seg til administrasjon av sin næringsdel.

Hvis kostnaden ikke kan tilbakeføres til en bestemt næringsseksjon, men til flere næringsseksjoner, skal kostnaden fordeles mellom eierne av næringsseksjonene ut fra sameiebrøken til næringsseksjonene.

 

  • Eierne av boligseksjonene skal sammen dekke følgende kostnader
  • Vedlikehold og drift av tekniske anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen, herunder ventilasjonsanlegg som omtalt i punkt 4.2 (3).
  • Vedlikehold av heiser og elektriske anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
  • Snøbrøyting, strøing og grønt vedlikehold som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
  • Utvendig vedlikehold og utskifting av vinduer (isolerglass) ytterdører og fasade som gjelder boligdelen, herunder balkonger og takterrasser.
  • Håndtering av avfall i boligseksjonene.
  • Drift og vedlikehold av nød- og ledelys samt brannalarmanlegg i boligseksjonene.
  • Vaktmestertjenester i fellesarealene som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
  • Drift og vedlikehold av bod arealene som gjelder boligdelen.
  • Alle andre vedlikeholds- og driftskostnader knyttet til fellesarealene og anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
  • Elektrisk strøm i fellesarealene i boligdelen.
  • Kostnader i tilknytning til utgifter forbundet med etablering av felles kommunikasjonsplattform, herunder bredbånd, TV, o.l. til boligdelen.
  • Drift og vedlikeholdskostnader til porttelefon, låser og portsystem som gjelder boligdelen.
  • Kommunale avgifter som gjelder boligdelen.
  • Vedlikehold og drift av inngangsparti, trapperom, innvendig og utvendig gårdsrom som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
  • Tillegg til forretningsførerhonoraret som direkte knytter seg til administrasjon av boligdelen.

 

Fordelingen mellom eierne av boligsseksjonene skal skje ut fra sameiebrøken til boligsseksjonene likevel slik at fordelingen skal skje ved at 30 prosent av utgiftene fordeles med like store beløp på hver boligseksjon, mens øvrige 70 prosent av utgiftene fordeles på hver boligseksjon etter sameiebrøken.

 

  • Følgende kostnadselementer fordeles mellom alle sameierne
    • Byggforsikring
    • Styrehonorar
    • Kostnader til daglig drift og renhold av gatearealer
    • Kostnader for elektronisk forvaltning-, drift- og vedlikeholds perm (FDV)
    • Kostnader til strøm i sameiets fellesarealer som ikke tilordnes bolig- eller næringsseksjonene, jf dog avsnitt (4) nedenfor
    • Kostnader til drift og vedlikehold av felles elektrisk hovedtavle, felles sprinklersentral, grunnvannspumper, og hovedinntak for fjernvarme, fjernkjøling, felles vann/avløpssystem samt andre fellesanlegg.
    • Kostnader til det ytre vedlikehold av eiendommen som ikke er særskilt omtalt under punkt (1) og (2), herunder alle tak og øvrige bygningskonstruksjoner, tekniske anlegg og utstyr. Den utvendige fasade, fellesområdene ute og inngangspartiene skal holde en høy standard, og det ytre vedlikeholdet skal opprettholde dette.
    • Forretningsførsel som ikke er særskilt omtalt under punkt (1) og (2), revisjon og andre administrasjonskostnader for sameiet.
    • Kostnader til felles drift av felles utearealer, jf punkt 10.
    • Andre kostnader som ikke kan henføres enten til boligdelen eller næringsdelen.

 

Fordelingen skal skje ut fra sameiebrøken likevel slik at fordelingen skal skje ved at 30 prosent av utgiftene fordeles med like store beløp på hver seksjon, mens øvrige 70 prosent av utgiftene fordeles på hver seksjon etter sameiebrøken.

 

Ovennevnte 30/70 fordeling gjelder alle seksjoner med unntak av næringsseksjon 127 som kun skal belastes med sin andel av 30 prosent av utgiftene. Det vil si at de øvrige 70 prosent av utgiftene vil fordeles på de resterende 126 seksjoner. Årsaken til dette er at seksjon 127 består av sekundære arealer (kjeller) som ikke er permanent oppholdsrom, og seksjonen i liten grad disponerer over fellesarealene.

 

 

  • Følgende kostnadselementer fordeles etter faktisk forbruk/nytte
  • Forutsatt at det er etablert egne målere pr. seksjon fordeles følgende på den enkelte seksjon: kostnader til fjernvarme, forbruk av vann, oppvarming varmt vann og fjernkjøling.

 

  • Den enkelte sameier skal forskuddsvis hver måned betale akontobeløp til dekning av felleskostnader fastsatt av styret. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Andel felleskostnader for næringsseksjonene skal avregnes innen 30. april påfølgende år. Dersom næringsseksjonene har innbetalt for mye a-konto felleskostnader skal differansen refunderes. Dersom næringsseksjonene har innbetalt for lite a-konto felleskostnader skal differansen innbetales. Næringsseksjonene plikter å dekke sin andel av fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen direkte.

 

(6) For seksjoner som omfatter parkeringsplass betales et tillegg i felleskostnadene pr slik disponibel garasjeplass til dekning av kostnader som fordeles ut fra seksjonens sameiebrøk samt til dekning av kostnader til det indre vedlikehold av seksjonene med mer slik som beskrevet i. vedtekter for Garasjeanlegget.

 

5-2 Panterett for sameiernes forpliktelse

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

 

5-3 Heftelsesform

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

 

 

  1. Mislighold m.m.

 

6-1 Mislighold

Sameiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.

 

6-2  Pålegg om salg

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 38. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

 

6-3  Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

 

 

  1. Styret og dets vedtak

 

7-1  Styret – sammensetning

(1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2-4 andre medlemmer med inntil 5 varamedlemmer.  Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

 

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år om ikke annet er bestemt av årsmøtet. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.

 

(3) Styret skal velges av årsmøtet. Årsmøtet velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

 

 

7-2 Styrets oppgaver

(1) Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggen­der i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Styret har herunder myndighet til å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

 

(2) Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

 

(3) Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger.  Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

 

7-3 Styrets vedtak

Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

 

7-4 Representasjon og fullmakt

To styremedlemmer i fellesskap representerer sameiet utad og tegner dets navn.

 

  1. Årsmøtet

 

8-1  Myndighet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet.

 

8-2 Tidspunkt for årsmøtet

(1) Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni måned.

 

(2) Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

 

8-3 Varsel om og innkalling til årsmøte

(1) Forut for ordinært årsmøte skal styret varsle sameierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

 

(2) Årsmøtet skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært årsmøte kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsføreren.

 

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 8-3 (1).

 

8-4 Saker som skal behandles på ordinært årsmøte
På ordinært årsmøte skal disse sakene behandles:

 

  • Konstituering
  • Styrets årsberetning (hvis den foreligger)
  • Årsregnskap
  • Valg av styremedlemmer
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen

 

8-5 Møteledelse og protokoll

Årsmøtet skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra årsmøtet.

 

8-6 Stemmerett og fullmakt

(1) I årsmøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver boligseksjon de eier. For næringsseksjon gjelder følgende regel: Seksjon 3 og 99 har ti (10) stemmer hver. Seksjon 2 har fire (4) stemmer, seksjon 1 har tre (3) stemmer og seksjon 127 har én (1) stemme.

 

(2) Hver sameier kan møte ved fullmektig. For en seksjon med flere eiere kan det bare avgis én stemme. Sameierne har rett til å ha med én rådgiver på årsmøte.

 

8-7 Vedtak på årsmøtet

(1) Foruten saker som nevnt i punkt 8-4 i vedtektene kan ikke årsmøtet fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

 

(2) Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av årsmøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ved valg kan årsmøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt.

 

(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.

 

(4) Det kreves minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om:

  1. a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
  2. b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
  3. c) salg, kjøp, bortleie eller leie av sameiets faste eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
  4. d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom, som går ut over vanlig forvaltning,
  5. e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,
  6. f) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 12 annet ledd annet punktum,
  7. g) endring av vedtektene.

 

(5)  Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

 

Hvis tiltakene etter i avsnittet over fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

(6) Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, vedtak om oppløsning av sameiet, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. Det samme gjelder tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.

 

 

 

  1. Ugildhet (inhabilitet) og mindretallsvern

 

9-1 Ugildhet

(1) Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

 

(2) Ingen kan delta i avstemning om

  1. a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående
    b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet
    c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er
    vesentlig og kan stride mot sameiets interesser
    d) pålegg eller krav etter §§38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.

 

 

9-2 Mindretallsvern

Årsmøtet, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

 

 

  1. Drift av fellesarealer for hele Sørenga

Fellesfunksjoner (bolig, næring, park, m.v.) og eiendom i felles eie eller bruk på Sørenga organiseres i et fellessameie eller huseierforening. Samtlige eierseksjonssameier på Sørenga er forpliktet til å være medeier i dette fellessameiet eller huseierforening med dets vedtekter. Styret skal representere sameiet i fellessameiet eller huseierforeningen, og sørge for at rettigheter og forpliktelser knyttet til fellesareal forvaltes til det beste for sameiet og med sikte på å opprettholde en god standard på disse arealene. 

 

 

  1. Forsikring

Styret skal sørge for å påse at eiendommen med bebyggelse til enhver tid er fullverdiforsikret.

 

Seksjonseiere har selv ansvar for å tegne forsvarlig forsikring som dekker inventar, innbo og løsøre i seksjonen.

 

 

  1. Forholdet til eierseksjonsloven

Lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65 kommer til anvendelse så framt intet annet er fastsatt i disse vedtektene.

 

Næringsseksjon 1

Vedtekter for Garasjeanlegget

 

 

  1. Garasjeanlegg

Sameiets navn er Sørenga 7 parkeringssameie.

 

Sameiet omfatter av en underjordisk næringsseksjon i gnr. 234 bnr. 105. Næringsseksjonen er snr. 1.

 

Sameiet har til formål å eie og forvalte fellesinteresser av enhver art for Garasjeanlegget til beste for sameierne.

 

Garasjeanlegget består av 13 parkeringsplasser samt 72 parkeringsplattformer i automatisk parkeringssystem.

 

  1. Organisering

Sameierne eier en ideell andel av sameiets eiendom, og er iht. vedtektene tildelt spesielle rettigheter og plikter.

 

Sameiet er organisert som et tingsrettslig sameie mellom eierne av parkeringsplassene og parkeringsplattformene. Sameiet består av 85 ideelle sameieandeler. Til hver andel er det knyttet eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass eller én parkeringsplattform. Garasjeanlegget skal utelukkende nyttes til parkeringsformål.

 

  1. Rettslig rådighet

Sameierne kan bare pantsette, selge og for øvrig disponere over sin sameieandel innenfor rammen av disse vedtekter.

 

Den enkelte sameier kan ikke overdra sin sameieandel til andre enn andre boligseksjonseiere i gnr 234, bnr 105. Den enkelte sameieandel kan ikke pantsettes uten at dette skjer sammen med sameiers boligseksjon i gnr 234 bnr 105. Dersom eier av sameieandel overdrar sin boligseksjon og flytter fra gnr 234, bnr 105 uten samtidig å overdra sin andel i sameiet, kan sameiets styre når som helst senere kreve at vedkommendes andel i parkeringssameiet selges.

 

Enhver rettslig disponering av sameieandel skal uten ugrunnet opphold meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører. Ingen rettslig disposisjon av sameieandel er bindende for sameiet før den er godkjent av styret, med mindre det gjelder pantsettelse eller salg av sameieandel, sammen med, eller til en annen boligseksjon i gnr. 234 bnr. 105.

 

Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett til øvrige sameieres sameieandel utover det som uttrykkelig følger av disse vedtekter. Det vises dog til styrets rett til å kreve salg av sameieandel med rett til parkeringsplass/-plattform iht. §4 under. Sameierne kan ikke kreve oppløsning eller bruksdeling av sameiet iht. sameieloven §§ 14 og 15.

 

  1. Fysisk bruk av sameieandeler/parkeringsplasser/parkeringsplattform og fellesarealer

Hver sameier har enerett til bruk av en bestemt parkeringsplass/parkeringsplattform i Garasjeanlegget. Fordelingen av parkeringsplassene/-plattformene på sameierne fremgår av parkeringsplan, jf. vedlegg 1. Hver plass er knyttet til en boligseksjon i gnr. 234 bnr. 105. Sameierne har for øvrig lik rett til å utnytte Garasjeanleggets fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til.

 

Sameiere kan ikke oppføre faste innretninger på sin (-e) parkeringsplass/parkeringsplattform (-er) eller ellers benytte sin(-e) parkeringsplasser/-plattformer til oppbevaring eller lagring av gjenstander eller utstyr.

 

 

  1. Ordensregler

Sameiermøte kan med alminnelig flertall fastsette ordensregler for bruken av eiendommen innenfor rammen av sameiets formål.

 

  1. Drift og vedlikehold

Den enkelte sameier plikter å unngå at det oppstår skade eller ulempe for andre sameiere som følge av bruk av eiendommen. Styret har rett til å gi den enkelte sameier pålegg om å fjerne avfall, oljesøl og lignende fra sin parkeringsplass/parkeringsplattform. Styret har videre rett til å forestå nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeider,

 

 

  1. Felleskostnader

Felleskostnader er kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold etter sameieandelen dvs. 1/85 andel pr. plass av kostnadene. Eierne av andel i Garasjeanlegget betaler felleskostnader til Sørenga 7 Sameie for dekning av blant annet:

 

  1. eiendomsforsikring
  2. kostnader til ytre vedlikehold av eiendommen
  3. strøm til lys og felles tekniske installasjoner
  4. kostnader til forretningsførsel, revisorhonorar mv.

 

Disse kostnadene fordeles gjennom sameiebrøken i sameie, jf. sameiets vedtekter. I tillegg til dette skal eierne dekke blant annet følgende kostnader:

 

  1. kostnader til indre vedlikehold
  2. strøm til innvendige lys og tekniske installasjoner
  3. drift og vedlikehold av automatisk parkeringssystem
  4. renhold av garasjearealene

.

 

 

Dersom det i tillegg til dette er kostnader som skal betales av sameierne, fordeles dette på sameierne ut fra sameieandelen. Sameiermøte kan vedta at det skal etableres et fond med avsetninger til dekning av fremtidig vedlikeholdsutgifter, påkostninger og andre fellestiltak på eiendommen.

 

Den enkelte sameier skal betale kostnadene direkte a-konto til sameiet Sørenga 7 sameie.

 

Sameiere med el-bil ladere faktureres a-konto for kostnader knyttet til strømforbruk av el-bil ladere. Hver el-bil lader har egen forbruksmåler. Styret i Garasjeanlegget er ansvarlig for at målere leses av årlig og at forbruket meldes fra til forretningsfører som justerer iht. innbetalte a-konto beløp.

 

  1. Sameiermøte

Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet. Alle sameiere har rett til å delta med forslags-, tale- og stemmerett. En sameier kan møte med fullmektig og har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet.

 

Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 dager og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Dersom et forslag etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal behandles, må hovedinnholdet være gjengitt i innkalling. Bare saker som er nevnt i innkalling kan behandles av sameiermøtet. Uten hensyn til dette kan det ordinære sameiermøtet behandle:

 

  1. styrets årsberetning
  2. valg av styre
  3. valg av styreleder

 

 

  1. Ekstraordinært sameiermøte

Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav om dette og samtidig oppgir hvilke saker som ønsker behandles. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkalling skjer på samme måte som for ordinært sameiermøte.

 

  1. Sameiermøtets vedtak

Hver sameieandel gir en stemme. Blanke stemmer regnes ikke som avgitt. Beslutninger treffes med simpelt flertall med mindre annet følger av vedtektene.

 

 

Det kreves minst to tredjedels flertall i sameiermøtet for vedtak om:

  1. endring i vedtektene
  2. ombygging, påbygging eller andre endringer i bebyggelsen som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning og vedlikehold
  3. andre rettslige disposisjoner som går ut over vanlig forvaltning
  4. tiltak som har sammenheng med sameiernes bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene.

 

Følgende vedtak krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:

  1. innføring eller endring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av kostnader,
  2. endring av den bestemte parkeringsplassen den enkelte sameier disponerer annet  enn det som er bestemt i vedtektene, eller
  3. endring av denne bestemmelse.

 

Sameiermøtet kan ikke treffes beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

 

  1. Styret

Sameiet skal ha et styre som består av minst 3 medlemmer og minst ett varamedlem. Styret velges av sameiermøte for to år av gangen, med mindre sameiermøtet ved valget bestemmer en annen periode for ett eller flere av medlemmene.

 

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på sameiermøtet. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjelder det som møtelederen har stemt for. Styret skal føre protokoll for sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.

 

  1. Vedlikehold

Sameiet har ansvar for å vedlikeholde og drifte hele Garasjeanlegget.

 

  1. Sameieloven

Sameielovens alminnelige regler gjelder i den utstrekning nærværende vedtekter ikke regulerer forholdet.