{"id":1158,"date":"2022-04-30T14:20:06","date_gmt":"2022-04-30T12:20:06","guid":{"rendered":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/?p=1158"},"modified":"2022-04-30T19:04:46","modified_gmt":"2022-04-30T17:04:46","slug":"nyhetsbrev-fra-styret-april-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/2022\/04\/30\/nyhetsbrev-fra-styret-april-2022\/","title":{"rendered":"Nyhetsbrev fra styret april 2022"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

\u00c5rsm\u00f8te<\/strong><\/p>\n\n\n\n

P\u00e5 grunn av flere p\u00e5g\u00e5ende saker som omtales i dette nyhetsbrevet, har styret besluttet \u00e5 utsette det tidligere varslede \u00e5rsm\u00f8te fra 5. mai til 15. juni kl. 18.00-20:00<\/strong>. Vi har ogs\u00e5 valgt \u00e5 likevel gjennomf\u00f8re et fysisk m\u00f8te i Bystua.<\/strong> Dette er alts\u00e5 en forh\u00e5ndsvarsling. Fram mot \u00e5rsm\u00f8te har vi planlagt f\u00f8lgende tidsplan:<\/p>\n\n\n\n

4. mai \u2013 styret sender ut offisielt varsel om dato for \u00e5rsm\u00f8te og frist for \u00e5 melde inn saker<\/p>\n\n\n\n

18.mai \u2013 frist for sameiere \u00e5 sende inn saker til \u00e5rsm\u00f8te<\/p>\n\n\n\n

30.mai – valgkomiteens innstilling sendes USBL og styret<\/p>\n\n\n\n

31.mai \u2013 innkallingen til \u00e5rsm\u00f8tet sendes ut<\/p>\n\n\n\n

15. juni – \u00c5rsm\u00f8te<\/p>\n\n\n\n

\u00d8kte energiutgifter krever umiddelbar oppjustering av felleskostnader<\/strong>  <\/p>\n\n\n\n

Vann- og fjernvarmeregnskapet for 2021 er n\u00e5 klart og avregningen<\/strong> sendes ut til sameierne i mai. Det er stor variasjon i forbruket i sameiet, og dermed ogs\u00e5 hvor mye man m\u00e5 betale eller f\u00e5r igjen p\u00e5 fjernvarmeregnskapet. ISTA<\/a>s m\u00e5lepunkter i hver boenhet viser at noen av sameierne har brukt fjernvarme som tilsier en ekstra individuell regning p\u00e5 nesten 20 000 kr, mens andre f\u00e5r tilbake nesten 10 000 kr.  Vi oppfordrer hver enkelt sameier til \u00e5 vurdere sitt forbruk i rapporten fra, og ev. gj\u00f8re justeringer i forbruket, eller ta kontakt med ISTA om man mener noe er feil.  <\/p>\n\n\n\n

Som kjent, skj\u00f8t kostnadene for str\u00f8m og fjernvarme i v\u00e6ret i slutten av 2021. Energiprisene er n\u00e5 ca. 3 ganger s\u00e5 h\u00f8yere sammenlignet med 2020, s\u00e5 selv med str\u00f8mst\u00f8tteordningen<\/a> er det sannsynlig at det likevel vil bli \u00f8kte kostnader som betyr at sameiet og sameierne f\u00e5r betydelig \u00f8kte utgifter.  <\/p>\n\n\n\n

Styret i sameie 5 p\u00e5 S\u00f8renga ser seg derfor n\u00f8dt til \u00e5 doble den m\u00e5nedlige forh\u00e5ndsbetaling for fjernvarme i felleskostnadene fra sameierne. For den gjennomsnittlige sameier vil en dobling av fjernvarmekostnadene utgj\u00f8re rett i underkant av 1 000 kr per m\u00e5ned. \u00d8kningen vil skje s\u00e5 raskt som mulig. <\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Styret vurderer at denne \u00f8kningen er n\u00f8dvendig b\u00e5de for \u00e5 unng\u00e5 at mange sameiere f\u00e5r et urimelig stort krav for forbruket i 2022 i mai 2023, men ogs\u00e5 for \u00e5 sikre sameiets likviditet (se under). Styret ser at vi ideelt sett burde hevet disse utgiftene og varslet om dette tidligere, og vi beklager for ulempene dette medf\u00f8rer for sameierne.<\/p>\n\n\n\n

Sameiets likviditetssituasjon<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

I slutten av mars 2022 fikk styret i sameiet beskjed fra USBL at vi hadde d\u00e5rlig likviditet og umiddelbart m\u00e5tte gj\u00f8re tiltak for \u00e5 bedre dette. Vi stilte oss uforst\u00e5ende til dette, da oversikten i portalen viste at likviditeten var tilfredsstillende, og arbeidskapitalen var p\u00e5 overkant av 1 million.   <\/p>\n\n\n\n

Etter en gjennomgang med ledelsen i USBL viser det seg at USBL betaler regninger fra sameiets driftskonto for overskytende a konto for fjernvarme og vann, utover det sameierne og n\u00e6ringsseksjonene betaler fortl\u00f8pende via m\u00e5nedlige innbetaling til dekning av fellesutgifter. Dette er regninger som USBL trekker fra v\u00e5r konto og betaler til fjernvarmeselskapet uten at styret godkjenner eller f\u00e5r beskjed. I tillegg er det slik at i oversikten i USBL-portalen inng\u00e5r disse utleggene fortsatt som arbeidskapital, dermed er det ikke mulig for styret \u00e5 se at dette p\u00e5virker likviditeten. Likviditetssituasjonen presenteres derimot som uendret og OK. USBL uttrykker at denne visningen er s\u00e6rdeles misvisende- og uheldig og ser p\u00e5 muligheter for \u00e5 endre dette. <\/p>\n\n\n\n

USBLs praksis med \u00e5 forh\u00e5ndstrekke sameiets driftskonto, har eksistert siden oppstarten av sameiet. Men til n\u00e5 har det v\u00e6rt s\u00e5 lite avvik mellom det sameierne betaler (ca. 700 000 kr per \u00e5r) og det som trekkes fra konto, at det ikke har hatt merkbar effekt p\u00e5 likviditeten. \u00d8kte energipriser har imidlertid medf\u00f8rt at vesentlig st\u00f8rre bel\u00f8p ble trukket fra sameiets driftskonto enn tidligere. P\u00e5 grunn av denne praksisen, har USBL dermed bundet opp vesentlige deler av sameiets midler i utlegg for sameierne. N\u00e5r oppgj\u00f8ret \u00e5rets oppgj\u00f8r foretas n\u00e5 i mai (jf. sak over), vil sameiet f\u00e5 en innbetaling fra sameierne og n\u00e6ringsseksjonene p\u00e5 ca. 500 000 kr \u2013 et bel\u00f8p som alts\u00e5 allerede er forskuttert fra sameiets driftskonto gjennom 2021.  <\/p>\n\n\n\n

Dersom styret ikke henter inn midlene fra sameierne som beskrevet over, vil sameiets utlegg for a konto-dekning bli vesentlig h\u00f8yere frem til vi i 2023 f\u00e5r vann- og fjernvarmeregnskapet for 2022. Det vil p\u00e5 ny utfordre likviditetssituasjonen til sameiet. Videre er det ogs\u00e5 slik at n\u00e6ringsseksjonene til n\u00e5 ikke er blitt trukket a konto, noe som i praksis betyr at sameiet har lagt ut for n\u00e6ringsseksjonenes energikostnader. Vi vil derfor ogs\u00e5 begynne \u00e5 kreve a konto m\u00e5nedlig innbetaling for beregnet forbruk for n\u00e6ringsseksjonene. <\/p>\n\n\n\n

Innglassing<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Statsforvalteren har i februar 2022 gitt sameie 5 endelig avslag til fasadeendring\/innglassing i tr\u00e5d med Plan og bygningsetaten (PBE) sitt tilsvar p\u00e5 v\u00e5r s\u00f8knad. <\/p>\n\n\n\n

Styret har behandlet det endelige avslaget i sitt styrem\u00f8te den 16.03.22. P\u00e5 tross av at styret ikke kan si seg enig i begrunnelsen for avslaget, konkluderer styret med at det ikke er hensiktsmessig \u00e5 fortsette saksbehandlingen p\u00e5 dette grunnlaget. En juridisk betenkning fra USBL peker ogs\u00e5 p\u00e5 at vurderinger iht. plan- og bygningsloven er underlagt kommunens frie skj\u00f8nn, og det skal generelt sett mye til f\u00f8r domstolene vil sette til side slik skj\u00f8nnsut\u00f8velse.  <\/p>\n\n\n\n

Styret er kjent med at det er gjennomf\u00f8rt innglassing av to verandaer \u2013 dette er tidligere varslet til PBE og er en p\u00e5g\u00e5ende sak mellom beboerne og PBE.  <\/p>\n\n\n\n

Badstue<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Styret har vurdert muligheten for \u00e5 etablere badstue i sameiet og etter positiv tilbakemelding om et slikt prosjekt fra sameierne i sp\u00f8rreunders\u00f8kelsen som ble gjort i 2021. Styret har s\u00f8kt Oslo kommune om tillatelse til dette. Sameiet har f\u00e5tt tilbakemelding fra Avdeling for Milj\u00f8rettet helsevern i Bydel Gamle Oslo at de ikke har noen innvendinger mot etablering av badstue i sameie 5. Plan og bygningsetaten i Oslo kommune har ogs\u00e5 gitt tillatelse om bruksendring av fellesarealet i niv\u00e5 0 (ved siden av sykkelrom) til badstue. Tillatelsen har en gyldighet p\u00e5 3 \u00e5r. Budsjettrammen for investeringen vil v\u00e6re 400 000 kr og et driftsbudsjett i \u00e5ret p\u00e5 ca. 10 000 kr (str\u00f8mpris ca. 3,- kr\/kWh). P\u00e5 bakgrunn av Covid-19 situasjonen og uroen generelt n\u00e5 i Europa, tas et forbehold om at kostnadene n\u00e5 er stigende og usikre. Styret har vurdert v\u00e5r \u00f8konomiske situasjon slik at denne investeringen ikke b\u00f8r tas over det ordin\u00e6re budsjettet, men vil m\u00e5tte finansieres som eget prosjekt av sameierne. Videre er vi gjort kjent med at Carucel Eiendom har f\u00e5tt henvendelser fra interessenter som ser p\u00e5 muligheten for etablering av badstue i n\u00e6ringslokalene i sameie 5. Alternativ bruk av fellesarealene b\u00f8r ogs\u00e5 unders\u00f8kes n\u00e6rmere – ved endring til badstue i fellesarealene vil annen bruk ikke v\u00e6re mulig. P\u00e5 bakgrunn av disse usikkerhetene har styret besluttet \u00e5 ikke fremme denne saken for \u00e5rsm\u00f8tet. Da tillatelsen gjelder for 3 \u00e5r, kan denne saken tas opp i igjen innen denne tidsfristen. <\/p>\n\n\n\n

Registrering av leietakere <\/strong> <\/p>\n\n\n\n

For at styret og forretningsf\u00f8rer bedre skal kunne kommunisere med sameiere og leietakere \u00f8nsker styret \u00e5 formalisere at alle sameiere som leier ut registrerer sine leietakere hos USBL. Dette vi v\u00e6re spesielt viktig i de tilfeller der vi m\u00e5 komme raskt i kontakt med beboer og\/eller sameier.  <\/p>\n\n\n\n

Et eksempel p\u00e5 hvor viktig dette er ble tydelig for et par uker siden da vi hadde en vannlekkasje i kjelleren. Da hadde styret behov for \u00e5 f\u00e5 tilgang til kanalen med stiger\u00f8rene i leiligheten rett over lekkasjepunktet. Adkomst til koblingspunkt var n\u00f8dvendig for \u00e5 gjenopprette vanntilf\u00f8rselen til leilighetene i samme oppgang og samtidig sikre vann til brannslukningsanlegget i den delen av bygget. Da vi ikke fikk tak i leietaker, m\u00e5tte styret og r\u00f8rlegger bore opp l\u00e5sen i inngangsd\u00f8ren for \u00e5 f\u00e5 tilgang til leiligheten. L\u00e5sen er skiftet av vaktmester etterp\u00e5. <\/p>\n\n\n\n

Det vil komme egen info til alle sameiere om dette i l\u00f8pet av mai. Sameiere som leier ut, vil v\u00e6re ansvarlig for \u00e5 registrere sine leietakere p\u00e5 en nettside hos v\u00e5r forretningsf\u00f8rer USBL. <\/p>\n\n\n\n

\u00c5rlig HMS-informasjon til beboerne<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Styret er p\u00e5lagt \u00e5 informere beboerne om deres eget ansvar med hensyn til HMS (helse. milj\u00f8 og sikkerhet). Vi ber derfor beboerne om gj\u00f8re seg kjent med dette via denne lenken til Sameiets hjemmeside (HMS \u2013 Helse, Milj\u00f8 og Sikkerhet \u2013 Sameiet S\u00f8renga 5 (sorenga.com))<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Konteiner og dugnad<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Kontainere settes ut onsdag 4. mai og vil v\u00e6re her til mandag 9. mai, med en mellomt\u00f8mming fredag 6. mai. <\/strong>Styret vil derfor arrangerer dugnad og en sosial sammenkomst l\u00f8rdag 7. mai kl. 13.00-17.00<\/strong>. Fra kl. 15.00 blir det felles hygge og grilling p\u00e5 takterrassen. <\/p>\n\n\n\n

Det er behov for \u00e5 vaske takterrassen, atriet (s\u00e6rlig de hvite flisene) og sykkelrommet. Styret har investert i ny fellesgrill, utekj\u00f8kken, putekasser og m\u00f8bler til takterrassen. Grillen er allerede klargjort, men utekj\u00f8kken m\u00e5 monteres og gamle defekte m\u00f8bler m\u00e5 kastes for \u00e5 gi plass til de nye. Det er ogs\u00e5 planlagt \u00e5 f\u00e5 gj\u00f8dslet sedumtakene v\u00e5re. De fleste av disse er kun tilgjengelig fra private terrasser s\u00e5 her har vi behov for samarbeid fra de aktuelle sameierne. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Bilde: N\u00e5 er grillen p\u00e5 takterrassen ferdig montert og klar til grillsesongen. Vi h\u00e5per det blir litt varmere enn i p\u00e5sken n\u00e5r det blir dugnadsgrilling 7.5. Lars er klar! <\/p>\n\n\n\n

Serviceanlegg i underetasjen <\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Som vi ser s\u00e5 er det igangsatt ombygging av underetasjen i v\u00e5rt bygg. Carucel Eiendom (forvalter av alle n\u00e6ringslokalene p\u00e5 S\u00f8renga) og Oslo kommune, ved Bymilj\u00f8etaten (BYM), er blitt enige om \u00e5 bygge inn et serviceanlegg i underetasjen her i byggetrinn 5. Tidligere planer om et stort nytt servicebygg inne i bakken s\u00f8r for snu\/rundkj\u00f8ringen mellom BT5 og BT 8, er n\u00e5 stanset.  <\/p>\n\n\n\n

Tirsdag 5. april hadde styret m\u00f8te med Carucel Eiendom ved deres forvaltningsdirekt\u00f8r, Hege Brattlid, prosjektleder Odinn Thorsson og VAV konsulent Erik Young om planene for det nye servicebygget. M\u00f8tet kom i stand etter gjentatte oppfordringer (hyppig oppf\u00f8lging siden november 2021) fra styret for \u00e5 f\u00e5 informasjon om de planlagte tiltakene i n\u00e6ringsseksjonen og servicebygget. Styret har s\u00e6rlig v\u00e6rt opptatt av \u00e5 avklare planene for kloakkanlegget og \u00e5 sikre at sameiets avl\u00f8psanlegg ikke utsettes for en merbelastning som det ikke kan h\u00e5ndtere n\u00e5r serviceanlegget benyttes av mange gjester her ute p\u00e5 badeanlegget.   <\/p>\n\n\n\n

Det kom frem p\u00e5 m\u00f8tet at det ikke var foretatt noen n\u00e6rmere analyse av belastingene p\u00e5 det samlede anlegget, og styret konkluderte med at den skisserte\/oms\u00f8kte l\u00f8sningen fra Carucel ser ut til \u00e5 medf\u00f8re ytterligere driftsrisiko for sameiet.  <\/p>\n\n\n\n

For styret er driftssikkerhet sv\u00e6rt viktig og vi \u00f8nsker derfor \u00e5 ha et eget avl\u00f8psanlegg for alt som har med driften av n\u00e6ringsseksjonene \u00e5 gj\u00f8re, holdes utenfor sameiets pumper og kummer. Den eksisterende l\u00f8sningen med sammenblanding av avl\u00f8p fra boliger og n\u00e6ring, medf\u00f8rer at vaktmesterne ukentlig m\u00e5 sjekke hva som ligger i kummen for \u00e5 unng\u00e5 driftsproblemer. Anlegget er s\u00e5rbart, og det er et problem at \u00abalt mulig\u00bb kastes i toalettene som brukes av brukerne til n\u00e6ringsseksjonene. Dette medf\u00f8rer en stor ulempe for oss i boligdelen og bidrar til ekstra kostnader for sameiet.  <\/p>\n\n\n\n

Styret er ikke kjent med noen avtaler eller tinglyste erkl\u00e6ringer som gir n\u00e6ringsseksjonene en rett til \u00e5 anlegge r\u00f8r eller montere pumpe mv p\u00e5 sameiets fellesareal eller til \u00e5 trenge inn i sameiets fellesareal gjennom b\u00e6rende konstruksjoner som gulv eller yttervegger. Styret har derfor etter m\u00f8tet, representert ved advokat Christina Moestue, blant annet bedt om \u00e5 f\u00e5 oversendt hjemmelsgrunnlaget for n\u00e6rings-seksjonenes \u00f8nskede tiltak i sameiet. Carucel har ikke dokumentert \u00e5 ha hjemmel til tiltakene, og styret har derfor valgt \u00e5 be om utsatt byggestart inntil en omforent avtale er inng\u00e5tt med sameiet.  <\/p>\n\n\n\n

Dette er en beklagelig situasjon som n\u00e5 kan bety en forsinket oppf\u00f8ringen av serviceanlegget. Styret er av den oppfatning at dersom Carucel hadde fulgt opp dialogen med sameiet og avklart tekniske l\u00f8sninger f\u00f8r byggesaken var igangsatt, ville ikke denne situasjonen ha oppst\u00e5tt. <\/p>\n\n\n\n

Styret har imidlertid fortsatt dialogen med Carucel for \u00e5 finne er l\u00f8sning som er akseptabel for sameiet og som gir BYM mulighet for \u00e5 etablere servicebygget med toaletter for sj\u00f8badet. I den forbindelse har vi ogs\u00e5 engasjert teknisk ekspertise fra \u00d8stlandske VVS AS for \u00e5 kunne delta i diskusjonene med Carucel. P\u00e5 bakgrunn av disse diskusjonene oversendte sameiet sine krav til l\u00f8sning den 28.4. Kravet g\u00e5r ut p\u00e5 at avl\u00f8pet fra servicebygget g\u00e5r inn i en egen pumpekum og ledes utenfor sameiets pumpekummer til bruk for boligene. Se vedlagte tegning. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Styret, S\u00f8renga 29.4.22 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00c5rsm\u00f8te P\u00e5 grunn av flere p\u00e5g\u00e5ende saker som omtales i dette nyhetsbrevet, har styret besluttet \u00e5 utsette det tidligere varslede \u00e5rsm\u00f8te fra 5. mai til 15. juni kl. 18.00-20:00. Vi har ogs\u00e5 valgt \u00e5 likevel gjennomf\u00f8re et fysisk m\u00f8te i Bystua. Dette er alts\u00e5 en forh\u00e5ndsvarsling. Fram mot \u00e5rsm\u00f8te har vi planlagt f\u00f8lgende tidsplan: 4. […]<\/p>\n","protected":false},"author":17,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[20],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1158"}],"collection":[{"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/users\/17"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1158"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1158\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1172,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1158\/revisions\/1172"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1158"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sorenga.com\/sorenga5\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}